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作者:管理员    发布于:2020-10-14 00:24    文字:【】【】【

  盛图娱乐-官方注册【主管Q:56862】----但北京市场成交量一路高飙了很久,新二手房均价却迟迟不见动静,一直以微弱的走势横盘波动。

  现在北京已经进入“银十”,热度不比金九差,多项目新盘加紧急推,开发商掀起“抢收大战”,购房者蜂拥上车,好一片热闹景象。

  那么“量增价平”到底是如何形成的,北京银十是否能扭转局面?购房者到底该选择什么房子,时机是怎样的?这是我们今天要关注分析的话题。

  数据显示,北京5月份二手房成交量达到16125套,实际成交突破2万套,是2017年317调控后的最高点。此后6月份虽遭遇二次疫情,但依然维持17309套的高位成交。

  尤其是9月数据,二手房成交量比去年(12319套)同比上跳40%。今年前三季度的成绩,很多人都始料未及。

  据贝壳研究院数据显示,北京从2017年“317新政”后,房价开始一路下挫,累计跌幅13.5%,随后开始波动反弹。

  进入2020年,由于疫情,房价在2月进入近三年来历史最低值,随后开始反弹,5月后成交大幅拉升,房价却开始回调震荡。(可点击放大图,观察2020年的房价波动)

  据初步数据,9月北京二手房均价为60799元/平方米,相较之前的高点仍有近10%的跌幅。

  随后我查阅了近几年的土地供应量和新房库存面积,果不其然,北京自2017年“317”后,施行的“用土地供应打击房价的战略正在奏效”。

  但是2017-2019年,北京市场行情并没有今年这么好,这就造成了之前供应新房的滞销后的积压。

  数据显示,2020年1-9月份,北京市商品房新增供应量是51036套,同比去年上涨13%。其中9月份最猛,新房新增供应8015套,环比上涨61%……

  积压+新增,导致北京形成庞大的新房库存。数据显示,目前北京市场可售新房数量高达77013套,其中纯商品房为3万多套,占比超40%。

  由于新房供应量猛增,库存出清周期一路飙升,到现在为止依然维持在21个月。

  所以在高库存下,北京房价想要起飞实在太难了,用最近流行的话来说,就是“被拿捏得死死的”。

  数据和逻辑虽然枯燥无味,但却是解释现象的主要依据。如果你能耐心看到这里,恭喜你,已经真正读懂了北京半个楼市。

  结合起来就是,如果不是采取高供应战略,新盘大量入市,北京房价一定会进入新一轮上涨周期,反过来讲,当下北京房价已经跌无可跌,进入真正的底部空间。

  我分区域找了10个中介探听消息,得出的结论是,有的地方房价在涨,有的地方房价在跌。具体表现在不同类型和不同地段的房子。

  例如北京主城区里无地段和学区加持的老破小,疫情之后一直在阴跌,行情好也卖不出去。有学区和在商圈的老破小还可以保值。

  五环外的次新房,带地铁的物业涨势最好,不带地铁的还未见动向。不过值得注意的是,在上半年的楼市中,除了刚需小两房之外,大户型低总价改善次新房也在暗涨。

  反观海淀、朝阳、东西城等区域,地段配套、物业优质的二手房依然是抢手货,很多都在涨价卖。

  这也意味着,2020年,北京市场彻底终结了“一涨具涨,一跌具跌”的局面,如果新房供应一直采取现在的策略,未来这样的现象将成为常态。

  盘点完二手房,我们再来看北京新房市场情况,“金九银十”会不会成为近几年的热度高点呢?大家到底偏向于买什么类型的房子?

  数据显示,9月份北京新房成交达到4000套,同比上涨了50%,市场火热程度较去年翻倍。

  据统计,2020年9-10月,北京共有9个区26个新增纯住宅楼盘有开盘动向。为了打好“银十”这场仗,各大楼盘浑身解数推出折扣优惠活动。

  9月17日,昌平区奥海明月开盘,现场一度被挤爆,购房者足足等了3小时,1200多套房源,只留给购房者2分钟的选房时间,不得不佩服海淀码农的购买力。

  北京刚需大盘中骏云景台9月27日开盘,5秒卖出15亿,722套房被抢652套,每秒130套。

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  50万平米建筑体量和2万+的价格,性价比十足,尤其75万首付就可以在北京上车的噱头,让它成为了金九银十当之无愧的网红大盘。后期子木会给大家好好说叨说叨这个盘的价值。

  9月中旬,朝阳区壹亮马以均价9.6万元/平米,总价13.39亿元,本以为夺得了北京1500万以上级别的销冠。

  9月底,海淀区颐和金茂府,300套2000万+豪宅一起入市,单价10万+,选房202套,金额50.6亿,创造了北京楼市有史以来最高的开盘记录。

  其实在疫情之后,北京高端改善的豪宅市场就在加速回暖,二季度2000万以上的豪宅成交同比增加55.6%,三季度同样火热。

  不得不说,现在北京豪宅卖出了刚需盘的速度,而且入市速度也超出了市场预期,堪称“豪宅高周转”。

  一般情况下,高周转做出来的房子很难在质量上有保障,不知道未来是否会出现一群千万、亿万富豪举着白旗维权的怪象。但可以肯定的是,北京的有钱人是真的多,这跟降息、量化宽松不无关系。

  可以推测,今年北京“金九银十”的成色将会成为继2016年之后,4年来最好的一次。

  而这也意味着,北京大盘房价已经跌无可跌,居民购买力正在加速回归,泡沫已被去得很干净了。

  横向对比,深圳二级区域宝安的中心区房价已经10万+,跟北京豪宅处于一个价格段,整体来说,北京的房子可以说是当下一线城市的价值洼地了。

  所以今年第四季度是非常好的购房时间段,大家着重关注打折的新盘和二手房市场。

  尤其二手房市场在年底新盘的冲击下,将会出现大量的笋盘机会,大家可以有时间好好挑选。

  之所以用蛰伏这个词来形容北京楼市,是因为目前北京采取高供应战略已经压稳了房价。这种方式是最有效且没有副作用的,跟重庆和长沙如出一辙。

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  但长期压制,会造成楼市价值的加速分化。北京房价会变成重庆一样,核心区域核心物业缓涨,边缘物业和老破小横盘或阴跌。

  这种现象将会持续存在,除非北京放松调控主动打破这个局面,但作为国内楼市的政策风向标,这几乎是不可能的。

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